Desvendando os Processos de Instituição e Especificação de Condomínios

Para uma compreensão abrangente da instituição e especificação de condomínios, é essencial revisitar o conceito de incorporação imobiliária:

A incorporação imobiliária abrange todo o processo que vai desde a alienação de frações ideais do terreno, que se transformam em unidades imobiliárias em construção destinadas aos futuros adquirentes, até à efetivação do registro imobiliário.

Esse procedimento torna-se necessário quando uma pessoa, seja ela física ou jurídica, assume o compromisso de construir um edifício ou conjunto de construções em um terreno, com as unidades dessas construções sendo vendidas antecipadamente (conhecidas como vendas na planta).

Ao término da construção do empreendimento, o proprietário do imóvel deve realizar o registro da construção e dar início ao processo de concepção, instituição e elaboração da convenção do condomínio.

Instituição de Condomínio

A Instituição de Condomínio é o ato oficial que estabelece a existência legal de um condomínio, separando as áreas comuns das áreas privativas e dando origem às unidades autônomas. Esse processo requer um registro obrigatório no Cartório de Registro de Imóveis competente, que detalhe a individualização de cada unidade, identificação e discriminação das frações ideais e partes comuns. A Instituição, portanto, é um conjunto de documentos que inclui a Especificação e a Convenção de Condomínio, devendo ser qualificada por um profissional competente.

Para ilustrar, imagine alguém que construiu um prédio de 5 andares, com dois apartamentos por andar. Inicialmente, essa pessoa é proprietária de um único imóvel. Embora haja 10 apartamentos fisicamente, do ponto de vista jurídico, existe apenas uma propriedade. Com o registo da instituição do condomínio, nascem as unidades autónomas, cada uma delas vinculadas a uma fração ideal do terreno.

Do ponto de vista jurídico, a instituição estabelece a discriminação das áreas gerais do condomínio, especializa-se nas áreas de uso comum e privativa, e identifica sua relação com a fração ideal ou coeficiente de proporcionalidade.

Com o registo da instituição do condomínio, são definidos os direitos de autonomia dos proprietários sobre os seus imóveis, as regras de convivência dos condomínios nas áreas comuns do prédio, os direitos de cada um em relação ao terreno e às áreas comuns, bem como os deveres e a gestão administrativa do condomínio.

Após a averbação da construção do empreendimento e do registro da instituição do condomínio, são criadas matrículas individualizadas para cada unidade autônoma.

Instituição e Especificação de condomínio deve ser levada para registro no Cartório de Imóveis competente, para que as unidades autônomas sejam criadas e é uma espécie de radiografia do empreendimento, e está fundamentada no artigo 1.332, do Código Civil, vejamos:

“Art 1.332 – Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

III – o fim a que as unidades se destinam.

Logo, a instituição do condomínio permite que o proprietário transforme o imóvel em diversas unidades autônomas. Desta forma, o que era um imóvel único, uma só edificação, passa a se constituir em diversas unidades independentes entre si, sendo que a cada unidade corresponderá uma fração ideal no terreno e nas partes comuns que existam.